خرید خانه یکی از نیازهای مهم و اساسی هر خانواده است. از دیرباز تا امروز بشر برای امنیت و آسایش نیاز به یک پناه گاه داشته است. با گذشت زمان و پیشرفت بشر، فاکتورهای خرید و ساخت آن نیز تغییر کرده است. به گونه ای که خرید و فروش خانه، تبدیل به یک بنگاه اقتصادی مهم در جهان شده است.
برای خرید یا فروش در این حوزه ، نیاز به آشنایی با قوانین آن است. عدم آشنایی با هر کدام از این فاکتور ممکن است ضرر جبران ناپذیری را برای ما داشته باشد. قوانین مهم حقوقی هنگام خرید خانه یکی از این فاکتورها است. در این مقاله ما شما را با قوانین حقوقی خرید و فروش املاک آشنا می کنیم.
خانه قدیمی در تهران
نکات مهم در خرید خانه
پس از این که خانه یا ملک مورد نظر انتخاب شد، باید یک پروسه ی معمول سپری شود. این پروسه و آشنایی با آن هم برای خریدار مهم است و هم فروشنده ملک. به طور مثال پس از توافق اولیه نیاز به تنظیم یک مبایعه نامه است. همین طور شیوه نقل و انتقال سند و بررسی مدارک. در ادامه به این نکات می پردازیم که اصلا مبایعه نامه چیست؟ و چه چیزی باید در آن نوشته شود. چطور با مراحل قانونی و حقوقی خرید بدون دغدغه خرید و فروش انجام دهیم. پس با همراه باشید.
چرا بهتر است در بنگاه معامله کنیم؟
اولین نکته این است که بنگاهی که قصد معامله در آن را داریم معتبر باشد. همچنین بنگاه مورد نظر باید دارای تاییدیه از اتحادیه مشاوران املاک باشد. این اعتبار و مجوز آن جایی کارآمد خواهد بود که در صورت بروز هرگونه مشکلی امکان پیگیری برای طرفین معامله میسر باشد.
می دانیم که یک بنگاه با واسطه گری و تنظیم قرارداد بین طرفین درصدی دستمزد دریافت می کند. حال برخی افراد برای عدم پرداخت هزینه ی معامله ترجیح می دهند که قراردادی بین خودشان تنظیم کنند. چرا که اکثر افراد گمان می کنند که در بنگاه معاملاتی صرفا یک متن قرارداد تنظیم می شود. اما در حقیقت در یک بنگاه صرفا این اتفاق نمی افتد. هر قراردادی که توسط یک مرجع تخصصی مشاور املاک تنظیم می شود، ارزش حقوقی دارد. در صورت بروز هرگونه مشکلی از سوی مراجع قضایی قابل پیگیری است.
خرید خانه در بنگاه معاملاتی
قولنامه چیست؟
مبایعه نامه یا قولنامه، یک قرارداد اولیه بین طرفین معامله است. در این قرارداد جزئیات معامله نوشته می شود. مبایعه نامه تا زمان انتقال کامل وجه و انتقال سند، اعتبار دارد. بعضی از افراد قولنامه را با سند اشتباه می گیرند. باید در نظر داشت که سند و قولنامه با هم متفاوت است.
مسئله ی تنظیم قولنامه بسیار مهم است. چرا که جزئیات معامله در آن نوشته می شود و اطلاع داشتن از کلیت آن اهمیت دارد.
قولنامه در خرید خانه
در مبایعه نامه چه چیزهایی نوشته می شود؟
– جزئیات قرارداد
– چگونگی پرداخت هزینه ها
– چگونگی انتقال سند
– سایر جزئیات خرید خانه که می تواند در هر معامله متغیر باشد.
جزئیات قولنامه چه مواردی هستند؟
باید بدانیم مهم ترین قسمت در قولنامه، تنظیم درست مشخصات است. مشخصات خریدار، فروشنده و اطلاعات ملک یا خانه مورد نظر. در این قرارداد زمان شروع و پایان معامله نوشته می شود. همچنین بنا بر توافق دو طرف بندی مبنی بر فسخ قرارداد در صورت بروز هرگونه مشکل اضافه می شود. که هر یک از طرفین در زمان مشخص یا پرداخت پول می توانند قرارداد را فسخ کنند. این اتفاق زمانی رخ می دهد که از لحاظ قانونی مشکلی وجود نداشته باشد. همچنین در موعد مشخص توافق شده انجام بگیرد، در غیر این صورت امکان فسخ وجود ندارد.
در قولنامه هزینه ای بابت ضمانت یا جبران خسارت در نظر گرفته می شود. در صورت عدم پایبندی به قرارداد، طرف نقض کننده ملزم به پرداخت خسارت است. اصطلاحا به این ضمانت وجه التزام می گویند. رعایت همزمانی معامله نیز مهم است. بدین معنی که دو طرف معامله قدم به قدم تعهدات خود را نسبت به قرارداد امضاء شده انجام دهند.
هنگام نوشتن قولنامه به موارد ذیل توجه کنید
در صورتی که یک ملک تحت مالکیت چند نفر باشد، باید تمام افراد پای معمله حضور داشته باشند. مگر این که یک نفر از مابقی نفرات وکالت محضری داشته باشد. ارائه اصل وکالت برای این کار الزامی است.پس در نظر داشته باشید که هرگونه دست نوشته یا هر چیزی دیگری فاقد اعتبار قانونی است.
نحوه ی پرداخت و واگذاری باید به صورت دقیق نوشته شود. در صورت ارائه چک، مشخصات آن باید کامل نوشته شود. همچنین اگر نیاز به ارائه اصل سند است باید دقیق در قولنامه ذکر شود.
بنگاه دار نباید از هیچ یک از طرفین جانب داری کند. همچنین در صورت ارائه ی هرگونه مدرک یا چک باید به امانت در نزد بنگاه دار بماند. بنگاه حق ندراد بدون اجازه ی طرفین مدرکی را به دیگری ارائه کند. قولنامه باید به مهر و امضاء بنگاه دار و امضای طرفین برسد. همچنین هر یک از طرفین معامله باید دو شاهد داشته باشند تا آن ها نیز قولنامه را امضاء کنند. همین طور با توجه به خرید و فروش خانه یا رهن و اجاره جزئیات قرارداد می تواند متغیر باشد.
قوانین خرید خانه
باید بدانیم که قولنامه در سه نسخه نوشته می شود. یک نسخه در بنگاه می ماند و دو نسخه ی دیگر نیز به طرفین معامله داده می شود. هر سه نسخه باید دقیقا با یکدیگر یکی باشد. در صوت مغایرت هر یک از نسخه ها با یکدیگر منجر به ابطال معامله می شود.
کد رهگیری
پس از اتمام کارهای خرید ملک، این کد به خریدار داده می شود. این کد جنبه ی تاییدیه را دارد، که در دفاتر رسمی اسناد ثبت می شود. مشاوران املاک نیز باید عضو سامانه ثبت معاملات وزارت بازرگانی باشد تا معاملات خود را آن جا ثبت کنند. اما این کد رهگیری چندین مزیت دارد که به آن ها اشاره می کنیم.
– امکان بررسی اعتبار املاک مورد نظر
– استعلام ملک خریداری شده برای جلوگیری از کلاهبرداری
نکاتی که قبل از خرید خانه باید بدانید
در ادامه به دیگر نکات با اهمیت در هنگام خرید خانه می پردازیم. همان طور که پیش تر اشاره کردیم، بی توجهی به کوچک ترین مسائل می تواند خسارات جبران ناپذیری در پی داشته باشد. ما با یادآوری این نکات سعی می کنیم تا شما با اطمینان خاطر پای میز معامله حاضر باشید.
– کسب اطمینان درباره ی مالکیت حقوقی فروشنده
– توجه به انتقال پارکینگ و انباری
– تطبیق مشخصات ملک با اطلاعات ثبت شده در سند
– فروشده اختیار فروش ملک را داشته باشد
– عدم توقیف ملک و در رهن نبودن آن (خانه آزاد)
– توجه به قرارداد مربوط به اجاره خانه
– نداشتن بدهی به دستگاه های دولتی
– لحاظ کردن انشعابات آب و برق و گاز و… در سند
